Bức tranh toàn cảnh về triển vọng thị trường bất động sản năm 2020

Năm 2019 khép lại với nhiều nốt trầm của thị trường bất động sản, là một năm khó khăn do ảnh hưởng từ chính sách tín dụng và rào cản pháp lý dự án khiến nguồn cung sản phẩm khan hiếm, dự án cấp phép nhỏ giọt... Tuy nhiên, đây là những chính sách nhằm thiết lập thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn trong năm 2020 và các năm tiếp theo.

Năm 2020 được dự đoán sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do có thể tăng giá bán và tăng lợi nhuận đầu tư, nhu cầu người dùng tiếp tục tăng, chủ yếu đến từ thế hệ trẻ Gen Z. Các nhà đầu tư sẽ mua bán nhộn nhịp trên thị trường thứ cấp do họ bắt đầu thấy lời nhưng năm 2020 cũng sẽ là năm khó khăn cho người mua, không phải vì họ không đủ tiền mua nhà mà vì họ sẽ không còn nhiều lựa chọn. Cùng xem báo cáo của CBRE về bức tranh toàn cảnh triển vọng thị trường bất động sản năm 2020 khu vực Châu Á - Thái Bình Dương và Thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh qua bài viết dưới đây.

>>> Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2020

Những yếu tố sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong năm 2020

Triển vọng thị trường Bất Động Sản khu vực Châu Á - Thái Bình Dương

Lực lượng lao động hiện tại của khu vực châu Á - Thái Bình Dương từ thế hệ Baby Boomers đến thế hệ Gen Z đang chứng kiến những biến động lớn, dân số trong độ tuổi lao động của khu vực này sẽ ngừng tăng trưởng vào năm 2036 nhưng tuổi thọ của chúng ta đang kéo dài hơn. Các quốc gia có thể tăng tuổi nghỉ hưu để giảm áp lực lên lực lượng lao động đang bị thu hẹp, giải pháp này hiện đang được nhiều nước trong khu vực áp dụng (Việt Nam, Singapore). Có thể khẳng định, một trong những nhân tố ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản chính là con người. Cụ thể:

Bên cạnh đó, không thể không kể đến những tác động của mẹ Trái đất với những rủi ro thiên tai toàn cầu đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản. Theo Báo cáo Rủi ro toàn cầu năm 2019, dưới đây là top 5 rủi ro toàn cầu có khả năng xảy ra lớn nhất trong nhiều năm qua:

Trong các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương, Đông Nam Á và Ấn Độ là những nơi chịu ảnh hưởng nhiều nhất bởi biến đổi khí hậu. Nhiều thành phố lớn trên thế giới sẽ bị nước biển nhấn chìm vào năm 2050, trong đó có TP. HCM, Bangkok và Mumbai. Ngành Bất động sản chiếm 40% tổng lượng khí thải CO2 trên toàn cầu, cũng nhờ đó mà các công trình tự cân bằng về năng lượng đang dần trở thành xu hướng mới.

Khu vực Châu Á Thái Bình Dương cũng chứng kiến tốc độ đô thị hoá nhanh nhất thế giới với hơn 414 triệu người sẽ di cư đến các thành phố của khu vực này vào năm 2030, đặt ra nhiều thách thức cho các quốc gia về ô nhiễm môi trường, nguồn năng lượng, kẹt xe cũng như chất lượng cuộc sống. Xu hướng về những thành phố thông minh nhằm tạo ra một môi trường sống phát triển bền vững hơn đang là giải pháp và hướng đầu tư thị trường bất động sản tiềm năng trong những năm nay. Với các dịch vụ từ tòa nhà, cho tới quản trị, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, cơ sở hạ tầng, năng lượng, di chuyển... đều sử dụng công nghệ thông minh, để tạo ra một môi trường sống phát triển và tăng chất lượng cuộc sống hơn. Cụ thể, các tòa nhà xuất hiện nhiều hơn, xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm diễn ra nhanh hơn và cơ sở hạ tầng có nhiều cơ hội phát triển.

Sự chuyển hoá của môi trường làm việc với văn phòng làm việc truyền thống và các phương thức làm việc sẽ tiếp tục phát triển và mục tiêu cuối cùng là hướng tới việc xây dựng một không gian làm việc tập trung, hợp tác và chia sẻ. Chia sẻ sẽ trở thành một hiện tượng mới trong đời sống con người.

Thị trường văn phòng

Tại khu vực Hà Nội

Tại Hà Nội, nếu như 10 năm trước, thị trường văn phòng Hà Nội còn nhận thức hạn chế về nền kinh tế chia sẻ và không gian làm việc linh hoạt, khu trung tâm là khu vực nguồn cung chính. Tổng nguồn cung: hơn 500.000m2 NLA (Diện tích sàn hiệu dụng), các tòa nhà quy mô nhỏ đến trung bình.

Sau 10 năm, thị trường văn phòng khu vực Hà Nội có tổng nguồn cung trên 1,4 triệu m2 NLA, các dự án có quy mô lớn hơn, không gian làm việc linh hoạt phát triển, giá thuê tăng trưởng giữ ở mức 3%, tỷ lệ trống ở mức thấp nhất trong vòng 9 năm, nguồn cung mới tập trung ở phía Tây tiếp tục thu hút nguồn cầu.

Công nghệ và không gian làm việc linh hoạt dẫn dắt nguồn cầu. Các công ty công nghệ có nhu cầu xây tòa văn phòng riêng để đáp ứng nhu cầu mở rộng nhanh chóng. Bên cạnh đó, ngành ngân hàng, tài chính bảo hiểm cũng tăng trưởng ngành dẫn đến sự mở rộng mạnh mẽ.

Ngoài ra, các dự án không gian làm việc chung như Toong, Up, MindX... cũng mở rộng mạnh mẽ tại Hà Nội do sự phát triển của "giái pháp doanh nghiệp".

Dự đoán, văn phòng Hà Nội sẽ trở thành nguồn cung mới đáng chú ý trong năm 2020. Giá thuê tăng hạn chế tại các dự án hiện hữu, trong khi các dự án mới có mức giá thuê cao hơn. Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội sẽ tăng 21% vào năm 2022, giá thuê cả 2 hạng A và B tiếp tục tăng 2-3% theo năm. Mặc dù vậy, thị trường Hà Nội vẫn chủ yếu là khách thuê với công nghệ thông tin và không gian làm việc linh hoạt là những ngành chính dẫn dắt nguồn cầu. Nguồn cung mới tại Khu phía tây tiếp tục thu hút nguồn cầu dù mức độ cạnh tranh ngày một gia tăng.

Tại khu vực TP.HCM

10 năm trước, thị trường thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh còn khá tẻ nhạt, tổng nguồn cung trên 400.000 m2 NLA, nhiều tòa nhà chất lượng thấp. "Nền kinh tế chia sẻ" và không gian làm việc linh hoạt chưa được phổ biến, văn phòng hạng A chỉ có ở khu trung tâm thì sau 10 tình thế đã đảo ngược hoàn toàn. TP.HCM hiện là một trong những thị trường sở hữu các văn phòng hạng A hoạt động tốt nhất khu vực Châu Á, với công suất lấp đầy 98% và giá thuê 60 USD/m2 /tháng. Trong năm 2019, khi mà không gian làm việc linh hoạt là xu hướng đi đầu của thị trường, văn phòng hạng A lan tỏa ra khu vực ngoài trung tâm.

Mặt bằng từ nguồn cung mới cao nhất trong 5 năm qua. Còn giá thuê giờ đây đa dạng hơn với nhiều lựa chọn thuê từ phân khúc hạng B. Phân khúc hạng A khu trung tâm được dự đoán vẫn duy trì mức ổn định. Thị trường nhiều tiềm năng sinh lời cho các đơn vị thuê toà nhà và cho thuê diện tích lẻ, nguồn cầu chủ yếu đến từ công ty công nghệ với không gian làm việc linh hoạt dẫn đầu xu hướng.

Cũng như Hà Nội, các nhà vận hành không gian làm việc chung vẫn tiếp tục mở rộng, như Toong, Up. Ngành thương mại, điện tử, bảo hiểm và vận tải cũng khá sôi động trong năm 2019. Ngành ăn uống, giáo dục ưu tiên lựa chọn mở văn phòng tại các khu vực bán lẻ do giả thuê phải chăng, diện tích lớn, dễ bố trí và chịu được lưu lượng người đông.

2019 cũng là năm chứng kiến các văn phòng hạng A sẽ dịch chuyển dần đến những khu vực ngoài trung tâm, do diện tích tại trung tâm ngày càng eo hẹp lại cũng như giá thành thuê ngày càng tăng cao. Đa số các khách thuê ký hợp động 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê, sự dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm là những xu hướng của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM dự báo còn nhiều dư địa để phát triển. Cầu Thủ Thiêm dự kiến hoàn thành vào tháng 9/2020, cầu Thủ Thiêm 2 đang xây dựng. Giá thuê khu vực Thu Thiêm sẽ cao hơn ít nhất 2 lần giá thuê tại khu trung tâm hiện hữu. 3 tuyến metro sẽ được vào hoạt động và thúc đẩy sự lan tỏa của các tòa nhà văn phòng ra khu ngoại vi. Triển vọng vào năm 2030, thị trường TP HCM sẽ đsón chào văn phòng dưới lòng đất đầu tiên sau khi tuyến metro số 1 đi vào hoạt động.

Thị trường bán lẻ

Tại khu vực Hà Nội

Thị trường bán lẻ Hà Nội trong năm 2019 cũng chứng kiến nhiều cuộc cạnh tranh đến từ các hoạt động mua bán và sát nhập, các thương hiệu nhượng quyền Việt Nam ra thị trường quốc tế và nhiều chính sách hỗ trợ, nới lỏng kiểm tra nhu cầu kinh tế.

Hà Nội bắt kịp với TP. HCM về các thương hiệu nổi tiếng đình đám đang từng ngày “lấn sân” ra thị trường này. Các ngành hàng đang phát triển tại các trung tâm thương mại như: F&B, thời trang, giải trí, sức khoẻ và sắc đẹp. Tổng nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội đạt mốc 1.000.000 M2, nhu cầu lớn cho các kênh bán lẻ hiện đại, tăng trưởng mạnh với các kênh bán lẻ trực tuyến.

Tại khu vực TP HCM

Năm 2019, xuất hiện các TTTM quy mô lớn và hoạt động bài bản như Giga Mall (Q.Thủ Đức) với 67.200m2, Aeon Mall mở rộng tại quận Tân Phú với 83.000 m2 hay Crescent tại quận 7 với 57.000m2. Các kênh bán lẻ hiện đại nhắm đến người tiêu dùng trẻ và mua sắm trải nghiệm với các ngành hàng đang phát triẻn tại các TTTM như: F&B, thời trang, giải trí, sức khoẻ và sắc đẹp.

Dự kiến trong năm 2030 thị trường bán lẻ tại cả 2 thành phố lớn này, Dữ liệu lớn, công nghệ, robot sẽ được sử dụng để lưu trữ thông tin khách hàng và đem lại khả năng tùy biến. Các trung tâm thương mại lớn, tập trung vào phong cách sống, với quy mô phù hợp để thu hút các khách thuê quốc tế. Thay đổi diện mai cho cả nhà phố và trung tâm thương mại.

Thị trường nhà ở

Tại khu vực Hà Nội

Theo sô liệu thống kê năm 2019, dân số tại TP Hà Nội đạt 8,1 triệu người, nhà mặt đất: 45.988 căn, căn hộ bán ra: 304.000 căn. Với 1 thập kỉ phát triển, thị trường nhà ở Hà Nội lớn hơn về quy mô, khu vực phía Tây thống trị thị trường, nhiều dự án mới ở khu vực phía đông phát triển mạnh.

Năm 2019 cũng chứng kiến nguồn cung mới tăng cao kỷ lục, thiết lập một mức giá mới, sự thống trị của các dự án và các khu đô thị mới, lượng cầu lớn hơn từ người nước ngoài mua nhà.

Triển vọng thị trường:

• Tính đột phá của các chủ đầu tư sẽ trở nên quan trọng hơn
• Sau năm 2020 là sự vươn lên của khu vực phía Đông và Bắc
• Giá tăng trưởng vừa phải do nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức cao
• Vay mua nhà dự kiến sẽ tăng nhanh hơn.

Thị trường nhà ở gắn liền với đất Hà Nội

80% tăng trưởng trong mở bán mới đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn. Tỷ lệ hấp thụ khả quan dù nguồn cung mới dồi dào. Giá bán thứ cấp tiếp tục tăng tại các khu vực dân cư mới và sự hình thành của thị trường các tỉnh lân cận.Trong năm 2019, Hà Nội đã có 16 dự án, cung cấp 4.199 căn mở bán mới, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.

Triển vọng thị trường là sẽ chuyển dịch ra xa hơn của các cụm dân cư ra các quận ngoại thành, cơ sở hạ tầng liên tỉnh với vị trí gần các trung tâm công nghiệp sẽ là yếu tố chính để xác định giá bán.

Tại khu vực TP HCM

Năm 2019, dân số TP. HCM đạt 8,9 triệu người, trong đó nhà phố/biệt thự có tới 16.665 căn, căn hộ bán ra đạt 286.784 căn. Giá bán tăng ở các phân khúc, thị trường mở rộng ra các quận vùng ven và các tỉnh lân cận. Nguồn cung hạn chế do vấn đề chậm cấp phép nhưng hàng tồn kho vẫn được tiêu thụ đều đặn. Giá bán tăng ở các phân khúc mặt bằng mới, thị trường thứ cấp hoạt động tích cực hơn nhờ ít nguồn cung mới. Thị trường mở rộng ra các quận vùng ven và các tỉnh lân cận.

Triển vọng thị trường năm 2020:

• Năm 2020 dự đoán sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do họ có thể tăng giá bán và tăng lợi nhuận đầu tư.
• Nhu cầu về nhà ở của người dân tiếp tục tăng, chủ yếu là đến từ thế hệ trẻ Gen Z.
• Nhà đầu tư sẽ mua bán nhộn nhịp trên thị trường thứ cấp do họ bắt đầu thấy lời.
• 2020 sẽ là năm khó khăn cho người mua, không phải vì họ không có đủ tiền mua nhà mà vì họ không có nhiều lựa chọn.

Xem chi tiết toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội năm 2020 TẠI ĐÂY. 

Xem chi tiết triển vọng thị trường bất động sản TP. HCM năm 2020 TẠI ĐÂY.

Tạm kết

Trên đây là tổng thể bức tranh chung về triển vọng thị trường bất động sản năm 2020. Theo một số chuyên gia kinh tế  nhận định, thị trường BĐS năm 2020 có thể tiếp tục khan hiếm nguồn cung, mãi lực giảm ở một số phân khúc nhưng không nên quá bi quan. Thị trường sẽ chưa xảy ra hiện tượng bong bóng. Năm 2020 cũng được kỳ vọng sẽ có những tiến triển tích cực hơn, thế nhưng dịch bệnh Covid-19 đã tạo ra cú sốc ngay từ đầu năm, khiến nền kinh tế bị gián đoạn trên diện rộng và ngành bất động sản không phải là một ngoại lệ, cùng chờ đợi cú nhảy vọt của thị trường bất động sản với những dự báo ở trên trong những tháng giữa và cuối năm 2020.

Phương Thảo - MarketingAI

Theo báo cáo của CBRE