Ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 lên ngành bất động sản trên toàn thế giới

Đại dịch Covid-19 đã gây ra ảnh hưởng vô cùng lớn tới mọi khía cạnh trong đời sống xã hội, khi mà có khoảng 2,6 tỷ người dân trên toàn thế giới đang phải sống trong tình trạng cách ly phong tỏa. Con số này chiếm tới 1/3 dân số toàn thế giới, chính vì vậy mà những ảnh hưởng ngắn hạn mà tình trạng này gây ra tới nền kinh tế là không thể tránh khỏi khi mọi người phải ở nhà; văn phòng và cửa hàng phải đồng loạt đóng cửa, sản xuất bị đình trệ. Mức độ không chắc chắn trong nền kinh tế hiện đang ở mức cao nhất mọi thời đại, đồng thời chưa thể chắc chắn được khi nào sự phục hồi sẽ diễn ra. 

Trong lĩnh vực bất động sản, có thể nhận thấy đại dịch đã thúc đẩy sự phát triển của một số xu hướng và nó đang thực sự diễn ra, ngược lại có một số xu hướng bị đảo ngược. Lấy ví dụ, nhu cầu về mua sắm trực tuyến đã tăng lên đáng kể và nó sẽ còn tiếp tục phát triển trong tương lai, ngược lại khi xu hướng đang phát triển về không gian làm việc và sinh hoạt lại có dấu hiệu thay đổi. Trên các lĩnh vực, những xu hướng này khác nhau và có ý nghĩa khác nhau đối với nhu cầu bất động sản.

Ảnh hưởng của đại dịch lên nền kinh tế toàn cầu

Có thể khẳng định rằng đại dịch Covid-19 đã làm thay đổi kỳ vọng về sự phát triển của nền kinh tế toàn cầu. Trong bối cảnh như hiện nay, tốc độ tăng trưởng toàn cầu bị đình trệ khi nó có dấu hiệu dừng lại đột ngột trong quý 1 năm 2020. Nó đánh dấu quý đầu tiên mà nền kinh tế có tốc độ phát triển giảm trong suốt 11 năm nay, kể từ khi kết thúc cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Mức độ không chắc chắn kết hợp với việc thay đổi nhanh chóng của dữ liệu đã khiến cho việc dự báo tương lai gần trở nên khó lường. Dù vậy, mọi thứ được hy vọng trở nên rõ ràng hơn trong quý 2 khi dữ liệu về diễn biến của địa dịch, cũng như tình trạng của nền kinh tế toàn cầu sẽ ổn định và đi vào quỹ đạo hơn.

Dù dữ liệu nhận định rằng các quốc gia trên thế giới đều đang phải trải qua những tình trạng tương tự, tuy nhiên thời gian và mức độ chính xác sẽ có sự khác biệt. Cụ thể là tại Châu Á - nơi mà đại dịch bùng phát sớm nhất, nhiều quốc gia đang kiểm soát được sự bùng phát, đưa nền kinh tế của họ trở lại tình trạng bình thường. Trung Quốc là quốc gia đầu tiên xảy ra đại dịch, cũng như tuyên bố lệnh phong tỏa sớm nhất và hiện nền kinh tế của họ đang được mở cửa lại từ từ và thận trọng.

Tại Châu Âu, dù sự bùng phát của đại dịch diễn ra muộn hơn Châu Á khá nhiều, việc thực thi lệnh phong tỏa đã mang lại những kết quả tiêu cực tương tự tới nền kinh tế. Dữ liệu đến tháng 2 cho thấy tác động hạn chế đối với các nền kinh tế lớn của khu vực Châu Âu như Đức và Pháp, cũng như Anh Quốc. Nhưng các bài phân tích từ tháng 3 lại phản ánh tác động bất ngờ đến cả hai ngành dịch vụ và công nghiệp. Đối với châu Âu, những ảnh hưởng nghiêm trọng nhất có thể sẽ nằm trong quý thứ hai trước khi ổn định vào cuối năm nay.

Tương tự với Hoa Kỳ, quốc gia này có những động thái phản hồi với đại dịch muộn hơn Châu Âu vài tuần, tuy nhiên ảnh hưởng của việc phỏng tỏa xã hội và đóng cửa doanh nghiệp đều mang lại những kết quả tương tự. Dữ liệu công bố vào giữa tháng 3 đã cho thấy một nền kinh tế đi lên và vận hành tốt dưới công suất. Nền kinh tế có thể sẽ phải đối mặt với một sự sụt giảm chưa từng thấy trong quý thứ hai, có khả năng kéo dài sang quý thứ ba trước khi ổn định vào cuối năm nay.

Những thay đổi chính sách bất động sản toàn cầu để ứng phó với Covid-19

Các quốc gia trên thế giới đã thực hiện các thay đổi đối với chính sách bất động sản để giảm bớt gánh nặng cho người thuê và trong một số trường hợp chủ nhà, cụ thể là:

• Hoa Kỳ: Nhiều quyết định được đưa ra ở cấp tiểu bang và địa phương, và ít nhất 34 tiểu bang đã tạm thời đưa ra lệnh cấm trục xuất. Đồng thời, Chính phủ liên bang đã ban hành lệnh cấm 120 ngày đối với nhà ở được trợ cấp liên bang hoặc từ một tài sản với khoản vay thế chấp được liên bang hỗ trợ. Những tổ chức cho vay thế chấp lớn, bao gồm Citigroup và JPMorgan Chase đều đã tạm ngừng thanh toán thế chấp. Một số tiểu bang ở Hoa Kỳ đã tạm dừng việc xây dựng toàn bộ các dự án trừ phi nó cần thiết, ví dụ như các cơ sở y tế.

• Châu Âu: Ở một vài quốc gia, bao gồm cả Anh, Đức và Pháp đều đã ban bố lệnh cấm trục xuất. Ở một số quốc gia khác như Anh hoặc Ý đang đưa ra chương trình cứu trợ thế chấp tạm thời. Ở nhiều địa điểm khác nhau trên khắp châu Âu, người thuê nhà thương mại và dân cư đã được hỗ trợ về thế chấp hoặc cho thuê ngày lễ. Ở những quốc gia như Pháp hay Ý, đều đã ban bố lệnh cấm thi công các công trình. Các ngân hàng ở Châu Âu cũng được khuyến khích hoãn thanh toán khoản vay và không tịch thu các khoản thanh toán trễ, trong khi đó, chính phủ đã đưa ra cam kết giảm thuế cho các nhà bán lẻ.

• Một phần Châu Á: Các chủ nhà cũng đã đưa ra ưu đãi giảm giá khi cho thuê tạm thời. Trong khi đó, ở một số quốc gia như Singapore đang xem xét điều luật bảo vệ cho những người thuê nhà thương mại không đủ khả năng trả tiền thuê trong 6 tháng.

Bài học từ Trung Quốc

Dù là quốc gia tuyên bố dịch bùng phát đầu tiên, tuy nhiên cho đến nay thì Trung Quốc đã kiểm soát được dịch bệnh, lệnh phong tỏa dần được nới lỏng và nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi. Chính điều này mà Trung Quốc hiện đang là quốc gia thu hút nhiều sự chú ý nhất trên thế giới. Vào giai đoạn đỉnh điểm của sự bùng phát, Covid-19 đã đưa hầu hết các ngành công nghiệp Trung Quốc vào tình trạng bế tắc. Bây giờ, nhiều ngành công nghiệp truyền thống đang dần trở lại bình thường. Cùng lúc đó, một số ngành công nghiệp đang nắm bắt cơ hội tăng trưởng mới với những tác động tích cực tiềm năng tới thị trường bất động sản. Những lĩnh vực đó bao gồm nền kinh tế kỹ thuật số, giải trí trực tuyến, bảo hiểm, sức khỏe và công nghệ bất động sản.

• Khu vực văn phòng: Tỷ lệ trở lại văn phòng khác nhau theo từng thành phố, với 80-100% tại Thượng Hải và 75-80% tại Thành Đô và Trùng Khánh. Khối lượng cho thuê đã chậm lại và sự đổi mới đã trở thành lựa chọn ưa thích của người thuê nhà. Các công ty 'nền kinh tế mới' có vẻ như đang hoạt động tương đối tốt với các yêu cầu gia tăng từ các công ty công nghệ. Đây cũng là sự gia tăng tập trung về yếu tố an toàn.
• Lĩnh vực bán lẻ: Các trung tâm thương mại đang dần trở lại với cuộc sống hàng ngày, cùng với các biện pháp phòng ngừa bao gồm kiểm tra nhiệt độ và giãn cách. Hoạt động cho thuê vẫn giữ nguyên và có thể sẽ có những tác động tiếp theo trong quý 2. Các thương hiệu quốc tế đang tiếp tục chọn lọc kế hoạch mở rộng của họ trong khi các cửa hàng tạp hóa và siêu thị đang được hưởng lợi từ việc người dân chăm nấu ăn tại nhà hơn ra ăn ngoài hàng. Các thương hiệu đã đẩy nhanh việc áp dụng bán hàng tích hợp cả trực tuyến và ngoại tuyến vì người tiêu dùng muốn tránh các khu vực mua sắm đông đúc.
• Lĩnh vực hậu cần: Ngành hậu cần thể hiện một mức độ phục hồi trong thời gian dịch bệnh do những người thuê ví dụ như các công ty thương mại điện tử. Giao thông vận tải hàng hóa và kho bãi đã hoạt động trở lại. Xu hướng như giao hàng thực phẩm tươi đã tăng cao và nhu cầu về chuỗi cung ứng lạnh dự kiến sẽ tăng.
• Lĩnh vực khách sạn: Theo STR, 87% khách sạn tại Trung Quốc hiện đã mở cửa trở lại, mặc dù hầu hết tỷ lệ khách hàng được báo cáo là rất thấp (dưới 30%). Lệnh hạn chế vẫn còn ở một số nơi, không khuyến khích các chuyến đi liên tỉnh và cấm du lịch đối với du khách nước ngoài. Tuy vậy, một số dấu hiệu phục hồi đã xuất hiện trong việc cải thiện nhu cầu lưu trú tại các khu resort ở khu vực nằm cách các thành phố lớn một giờ.
• Thị trường vốn: Các nhà đầu tư đang thể hiện sự quan tâm mạnh mẽ tới thị trường bất động sản thương mại Trung Quốc. Dù sự bùng phát của dịch bệnh có thể đã ảnh hưởng tới một vài cuộc thương thuyết, tuy nhiên những đàm phán khác đều được thực hiện với sự tự tin của nhà đầu tư, chủ yếu là nhà đầu tư nội địa. Họ đang tập trung vào những tiềm năng dài hạn.

Phân tích về thị trường vốn bất động sản

Do ảnh hưởng của đại dịch gây ra nhiều sự quan ngại với nhà đầu tư, rõ ràng sẽ có sự giảm sút ngắn hạn trong dòng vốn. Các hoạt động đầu tư vào bất động sản thương mại toàn cầu dự kiến sẽ chậm lại. Những hạn chế và sự không chắc chắn xung quanh việc định giá đang gây cản trở các nhà đầu tư, cũng như việc thực hiện giao dịch cũng trở nên khó khăn hơn. Tiến độ hoàn thành bị đình trệ, thời gian giao dịch bị kéo dài ngày càng trở nên rõ rệt ở các thị trường chịu ảnh hưởng của lệnh phong tỏa thành phố, hạn chế đi lại cũng như cách ly xã hội. Công nghệ là yếu tố giúp kết nối các bên với nhau, giảm bớt các rào cản về năng suất. Tuy nhiên, diễn biến phức tạp của đại dịch khiến cho mọi thứ không thể chắc chắn sẽ tiếp tục gây ra khó khăn cho việc bình thường hóa dòng vốn trong thời gian ngắn.

Mặt khác, tình hình tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đã mang lại một cái nhìn về việc phục hồi sẽ diễn ra như nào cho các khu vực khác. Điển hình là tại Trung Quốc, cuộc sống đang dần trở về bình thường ở hầu hết các nơi ngoài trừ tỉnh Hồ Bắc - nơi mà đại dịch bắt đầu bùng phát. Hoạt động sản xuất giờ đã phục hồi khoảng 90% công suất ban đầu, thị trường bán lẻ cũng đã mở lại 80%, các nhà hàng hay các quán Bar cũng đi vào hoạt động trở lại. Hoạt động giao dịch đang dần được cải thiện trên khắp khu vực, nhờ vậy mà lòng tin và sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng đã tăng theo. Tuy nhiên, ở một số thị trường khác thì vẫn tồn tại mối lo ngại, điển hình là Singapore. Quốc gia này dù ban đầu bị ảnh hưởng ít, tuy nhiên số lượng ca nhiễm đã tăng lên khi người dân trở về từ nước ngoài.

Nói về dài hạn, suy cho cùng thì bất động sản vẫn luôn là một lĩnh vực đầu tư cực kỳ hấp dẫn. Dù trong những năm vừa qua, mức đầu tư vào bất động sản đã có sự biến động qua nhiều lần suy thoái khác nhau, tuy nhiên xu hướng tổng thể là mức phân bổ cho bất động sản đã cao hơn và chắc chắn nó vẫn sẽ tiếp tục duy trì được điều này trong tương lai. Nói về lĩnh vực đầu tư, bất động sản vẫn chứng tỏ được mình là một lĩnh vực mang lại lợi nhuận tốt với ít rủi ro, ít biến động hơn các lĩnh vực khác. Lợi thế đa dạng hóa portfolio của các khoản đầu tư bất động sản chỉ được nhấn mạnh trong các giai đoạn biến động gia tăng trên thị trường chứng khoán và hàng hóa.

Cuối cùng, sự chênh lệch giữa lãi suất bất động sản với lãi suất trái phiếu chính phủ vẫn duy trì ở mức độ đủ hấp dẫn, mang lại đủ lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản. Chính vì điều này, dòng vốn sẽ tiếp tục được duy trì (thậm chí là có tiềm năng để tăng trưởng) cho lĩnh vực bất động sản trong thời kỳ trung đến dài hạn.

Tương lai của thị trường sau đại dịch

Chắc chắn rằng đại dịch Covid-19 sẽ thay đổi cách chúng ta sống và làm việc trong tương lai gần, nhờ vậy mà nhiều xu hướng mới cũng sẽ xuất hiện và trở thành một phần trong “sự bình thường mới” của chúng ta. Mới đây, các chuyên gia đã nhận định và theo dõi về một số xu hướng lớn được gọi là “mega-trend”, ảnh hưởng tới lĩnh vực bất động sản trong nhiều năm.

Vai trò của chúng trong việc định hình lĩnh vực này là không thể phủ nhận trong thập kỷ qua, nhưng, nhìn sang thế giới hậu đại dịch mới, chúng sẽ có những ảnh hưởng như thế nào? Những xu hướng này dự kiến sẽ còn tiếp tục diễn ra, dù vậy chúng sẽ có sự thay đổi với các đặc điểm mới.

• Sự tăng trưởng trong việc Outsource từ doanh nghiệp: Cuộc khủng hoảng về sức khỏe này sẽ đẩy nhanh xu hướng thuê ngoài (outsource) trong thời gian dài. Người thuê sẽ liên tục tìm kiếm các bên thứ ba cung cấp dịch vụ bất động sản để duy trì kinh doanh liên tục. Ngoài ra, nhu cầu về thiết kế không gian làm việc mới cũng sẽ tăng cao, bao gồm cả những giải pháp làm việc linh hoạt hơn, ứng dụng kỹ thuật số và có lợi cho sức khỏe.

• Mức tăng trưởng trong phân bổ vốn bất động sản: Môi trường lãi suất thấp và biến động giá tài sản tài chính sẽ hỗ trợ cho trường hợp đa dạng hóa danh mục đầu tư. Nhờ vậy, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực “an toàn” với các nhà đầu tư, tiếp tục mang lại lợi nhuận tương đối tốt hơn so với các loại tài sản khác.
• Đô thị hóa: Ảnh hưởng của đại dịch sẽ không có nhiều tác động tới xu hướng dài hạn về việc phát triển đô thị hóa, dù vậy chúng sẽ khiến mọi người phải suy nghĩ lại về việc thiết kế đô thị, thúc đẩy sự cần thiết về việc phát triển một giải pháp thành phố thông minh thực sự có thể mở rộng, tập trung nhiều hơn vào sức khỏe và an toàn công cộng, và để đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng công cộng.
• Công nghệ: Việc áp dụng hàng loạt công nghệ làm việc từ xa trong giai đoạn đại dịch có thể sẽ làm tăng tốc độ của Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, bao gồm cả việc nhấn mạnh hơn vào Công nghệ Robot, Internet vạn vật (IoT), Dữ liệu lớn (Big data) và phương tiện không người lái.
• Sự bền vững: Sẽ có một sự chú ý gia tăng về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, thông qua đó sẽ nâng cao nhận thức về ảnh hưởng của doanh nghiệp tới đời sống xã hội và hệ sinh thái.

Dù vậy, “đời sống tương lai” hậu đại dịch của chúng ta vẫn cần thời gian để phát triển. Các xu hướng mới hiện đang bắt đầu được hình thành khi chính phủ, doanh nghiệp và cộng đồng đã bắt đầu thích nghi với cuộc sống hậu đại dịch. Tuy vậy, vẫn sẽ có những hậu quả mà đại dịch gây ra chúng ta chưa thể lường trước, chắc chắn sẽ làm mọi thứ còn thay đổi và khó lường.

Tuấn Anh - MarketingAI

Theo Joneslanglasalle